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    杭州將嚴批住宅集中配置商業,叫停擦邊球造“商墅”

    2021-07-15 19:57:02 澎湃新聞

      調查|杭州將嚴批住宅集中配置商業,叫停擦邊球造“商墅”

      “要防止商業聯排以后成為行業新的測算法則,地價繼續拍高,利潤仍然不會有提升,且留下了更多的規劃隱患! 今年3月,就有浙江省杭州業內人士在微信朋友圈評論杭州住宅配套商業問題。

      時隔4個月,杭州開始糾偏。

      政府:禁止住宅商業配套獨立布置

      澎湃新聞獲悉,7月13日,杭州市自然資源與規劃局發布“關于住宅集中配置商業的相關管控措施”的內部通知。

      通知要求,對已經出讓的住宅地塊,除公益性配套公建可獨立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。(住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設置,或依附于住宅建筑主體設置的三層以下附屬建筑空間。) 請各分局在審批中嚴格落實。

      記者致電杭州市自然資源與規劃局,工作人員表示,情況屬實。在記者進一步詢問為何禁止,該工作人員則表示, 企業要做商墅,而類別墅是被禁止的。

      同時,杭州市自規局蕭山分局工作人員則表示,管控配建的內容是以內部通知的形式于7月13日發布的,現在是這么執行。

      所謂商墅,顧名思義在商業性質的地塊上建造的別墅。本文提及的商墅則是,前期設計審批合規,但在設計階段即考慮后期改造為別墅的商鋪。

      房企人士:實為叫停商墅

      為了利潤,房企將風險推向了購房者一邊。

      來自杭州的房企人士唐本向澎湃新聞表示,杭州的這個做法是“叫停了商墅”。在杭州,住宅地塊的配套用房最大建筑面積可以占地塊地上總建筑面積的10%,有人打起了這個10%的主意。

      唐本解釋稱,文件一般只會明確社區配套用房等公益性配套用房的面積,其他的部分不做具體要求。有的房企會設置沿街商鋪、底層商鋪等產品,但是今年的住宅規劃中開始出現了一批不一樣的“商鋪”。

      據唐本介紹,最早設計獨立布置的商鋪的房企是萬科競得的編號為杭政儲出【2020】69號地塊。

      澎湃新聞注意到,該地塊公示的規劃方案顯示,地塊規劃建造13幢24-26層的高層商品住宅樓,1幢16層的自持住宅樓和6幢低層商業。其中,S4、S5和S6三幢商業均為2層商業樓,面向京杭大運河。

      杭政儲出【2020】69號地塊建設規劃公示圖,來源:杭州市規劃與自然資源管理局

      按照杭州市的最新規則,像萬科這樣的獨立布置的配套商業將不再被允許。

      杭政儲出【2020】69號地塊建設規劃公示圖,來源:杭州市規劃與自然資源管理局

      配套商業如何變身別墅

      在杭州房企圈,另一個頗受關注的項目為綠城中國在編號為杭政儲出【2020】75號地塊上規劃的項目,該項目位于杭州市江干區牛田板塊(以下簡稱為綠城牛田項目)。

      規劃公示圖顯示,該項目西側為部分15層至16層的商業樓,東南側則為僅一層的商業體。

      杭政儲出【2020】75號地塊建設規劃公示圖,來源:杭州市規劃與自然資源管理局

      熟悉該項目的業內人士透露,通過規劃部門審批的設計是符合規范的,如設計單層約五米層高,增加夾層設計。

      杭政儲出【2020】75號地塊建設規劃公示圖,來源:杭州市規劃與自然資源管理局

      澎湃新聞從綠城中國員工處獲取的該項目東南側商業部分的內部方案顯示,該部分被稱為商業BOX戶型,僅有一層的商業體層高為5米,并設計為層高4.2米的工具間。

      經過系列改造之后,計容面積約為150平方米的商鋪將變身為有庭院、有露臺,實得建筑面積約為315平方米的別墅。

      唐本稱,這是行業內公開的秘密,設計符合規范,但設計之初是奔著改造去的,大家在內部討論時也是明確這是“商墅”項目。日后銷售出去,到了購房者手里可以打掉夾層,進行改造,但銷售之后的改造責任不在房企,違規也是購房者違規。

      對此,澎湃新聞記者曾在4月7日采訪杭州市規自局江干分局工作人員。對于配套的商業用房有改造為商墅的風險,該工作人員表示,規劃部門是按照規范審批的。房企拿地開始規劃部門就在關注,在指標允許的情況下,會支持房企的設計方案。

      該工作人員表示,在房企方案設計階段,有和企業溝通,商業配套不能作為別墅銷售。建設商墅的隱患規劃部門也是考慮到了,也對項目做了很多限制。這些規劃方案,也是日后城管等部門遇到違建等執法的依據。

      房企緣何鋌而走險?

      另有房企人士張增告訴澎湃新聞,其所在公司在杭州市首批集中供地中競得的住宅地塊,報批的規劃設計方案即包含商墅。公司在做市場調研和成本測算階段,對比過上述萬科項目和綠城項目,并進行學習。

      緣何拋棄住宅,轉為建設被禁止的商墅?

      張增表示,這還是和杭州的競拍規則有關,“限地價+限房價+競自持+競配建”,盡管政府限制了地價和房價,但是競的自持和配建部分需要成本,想要獲取地塊只能降成本,常規方式比拼不過其他房企,只能從配建商業想辦法。

      張增給記者算了一筆賬:如果住宅限價為28000元/平方米,商墅定價約為50000元/平方米。10萬平方米計容建筑面積,10%用于公建配套,扣除應建公建配套面積,能多建7%左右,也就是7000平方米,一平方米售價增加22000元,相當于多了1.5億元的貨值,競拍活動中1000萬元一手的話,估計能多出10來手。

      有多位業內人士向記者表示,政府的整治大家是歡迎的,對企業而言是減小了經營的風險,但是希望土地出讓方和主管部門能夠完善競買規則,可以學習上海等地,在保證房企一定利潤的條件下制定競買規則,這也是對房屋質量和購房者的保護。

      今年6月,經濟日報曾發表名為《新房質量問題如何破解》的文章,即談及“限房價,競地價”問題。文章稱:房屋質量問題頻現還與市場調控限價政策有關,限價導致限質。為遏制房價過快上漲勢頭,政府部門要求某一區域房價不得高于一定價格,或者在土地出讓環節就明確“限房價,競地價”,地塊上的房價在土地出讓時就會被鎖定。盡管從數據上看房價很快能控制住,但房價被限,地價卻不低,限價擠壓了開發企業的利潤空間,“羊毛出在羊身上”,很多開發商通過降品質來保住利潤,導致房屋質量出現下滑,出現諸如設施簡配、綠化縮水、建材劣質等問題。

      (應采訪對象要求,文中采訪對象均為化名。)

    (編輯:熊思怡)
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